酒店行业:房价提升空间与轻资产化发展探究
2018年 04月 03日 229次

供需平衡下周期性分析框架更加合理。过去几年我国ADR的持续下行是价格体系的重构。对于休闲住客,我国过去的星级酒店房价在旅游花费支出中占比近50%,酒店供给偏向中高端而与当时的居民收入结构相脱节,大量新增的快捷酒店供给的出现正是对这一需求缺口的弥补。自2014年底起,供给增速进入低个位数区间,供需结构开始平衡,我国酒店行业正式从“单边供给增长”切换到“供需动态平衡”的状态。因此,新的一轮周期内供需分析是有效的,酒店的价格也会在这一轮周期中进入契合经济发展水平的上行通道。

  ADR(平均房价)增长的核心不是周期的简单对比,而是经济发展,关注的是宏观指标和物价的承载能力。宏观角度我们实证研究推导出了房价与经济指标的量化关系:只要不出现经济滞涨(CPI%>GDP%的情况),我们认为供需结构稳定的新周期下,酒店行业ADR增速基本稳定在CPI增速与GDP增速之间。其上限受制于宏观经济的发展环境,下限依托成本端的上行压力与对投资回报率的要求。根据美国酒店行业的数据验证,我们同时发现ADR增速更靠近CPI下限,因此我们预计今年我国酒店行业的ADR增长预计在4-5%之间。微观角度来看,业态升级带来的结构优化是提价动力。经济型酒店设施及服务的区分度不大,均会在一个较窄的价格区间内竞争,区域内提价掣肘较多;而对于中高端酒店,核心ADR的逻辑来自于业态本身进一步被消费者接受。在同一区域内,一个档次酒店提价的天花板是比其高一个档次酒店的地板,因此各档次酒店价格“普涨”的情况下,平均房价的上行才具有长期可持续性。

  酒店连锁化提升的时间和空间都很充足,开店质量(中端升级)才能推动ADR的增长。加盟店的新增基本不增加酒店集团的开支,边际成本非常低,提升加盟开店的速度,能主动提升加盟管理费收入的增长,相当于进行无风险的加杠杆,市场对这部分的弹性显著低估。国内品牌化率与国际相差巨大,在“物业>品牌”的模式下,品牌商需要投入主动推广说服业主选择品牌化,因此整个行业的品牌化提升一定会是一个平稳且长期的过程,这其中将会伴随着ROE的逐步提升以及周期性的逐步减弱的趋势。从目前的连锁化情况来看,中高端的市场集中度要高于经济型,主要由于其更高的管理要求和品质控制,我们认为中高端酒店的品牌化将贯穿本轮周期。因此我们更加需要关注量与质的同比提升。

  依然强调真正决定估值区间的因素是RevPAR增速的边际变化,传导机制改善下需要抓住上行期。差异化定价权和轻资产连锁化是酒店行业掌控价格及规避周期的重要途径,其他周期行业的商业模式难以模仿,也是酒店行业比其他周期行业估值更高的原因。精确的酒店周期的顶和底与宏观经济周期一样难以预测,即使通过中美对比也会因为许多变量而无法被验证。因此,更重要的是能够根据现有的经济指标与酒店发展方向,判断未来1-2年行业的上行(或下降)的趋势和幅度区间,从而对应到行业的合理估值水平。我们需要抓住的是行业上升期中的全面复苏阶段,后期如果RevPAR仍在上升,但增速放缓,对应行业的估值水平也会下降。